🔥 الفائدة على خطوط الائتمان العقارية تواصل الهبوط… والمقترضون يعودون لاستخدام منازلهم كمصدر للسيولة
بعد ثلاثة أشهر من التراجع المتواصل، هبط متوسط معدل الفائدة على خطوط الائتمان العقارية (HELOC) إلى 7.75%، أدنى مستوى منذ بداية 2025، وفقًا لبيانات Curinos. الانخفاض الأسبوعي بلغ 3 نقاط أساس، بينما تراجعت المعدلات بنحو 19 نقطة أساس خلال الربع الأخير.
🏠 لماذا تتزايد جاذبية الـHELOC الآن؟
مع بقاء معدلات الرهن العقاري الأساسي فوق 6%، يتردد الكثير من أصحاب المنازل في بيع منازلهم أو اللجوء لإعادة التمويل النقدي (Cash-Out Refinance) لأن ذلك يعني التخلي عن رهون قديمة بفوائد منخفضة تبلغ 3–5%.
وبدلًا من ذلك، يختارون فتح خط ائتمان عقاري مرن HELOC يتيح لهم استخدام جزء من قيمة المنزل دون المساس بالرهن الأساسي.
🔢 المعدل الحالي (الأسبوع المنتهي في 12 أكتوبر 2025):
• متوسط معدل الفائدة HELOC على : 7.75%، الأدنى هذا العام.
• الحساب مبني على طلبات لمقترضين ذوي تصنيف ائتماني لا يقل عن 780 ونسبة قرض إلى قيمة (CLTV) لا تتجاوز 70%.
• إجمالي قيمة حقوق الملكية العقارية للأسر الأمريكية بلغ 34 تريليون دولار بنهاية 2024، وهو ثالث أعلى رقم مسجل في التاريخ، بحسب الاحتياطي الفيدرالي.
⚙️ كيف يحدد المقرضون معدلات HELOC؟
• تختلف معدلات الـHELOC عن معدلات الرهون الأساسية لأنها قروض ثانوية.
• يتم تسعيرها عادةً وفق سعر الأساس (Prime Rate) مضافًا إليه هامش (Margin).
• على سبيل المثال: إذا كان سعر الأساس 7.25% وأضاف المقرض 1% كهامش، تصبح الفائدة 8.25%.
• المقرضون يملكون مرونة واسعة في التسعير حسب:
– قوة التصنيف الائتماني.
– نسبة الدين إلى الدخل.
– نسبة القرض إلى قيمة العقار.
– نوع المنتج (فائدة ثابتة/متغيرة).
📉 العروض الحالية:
• شركة LendingTree تعرض فائدة سنوية (APR) منخفضة تصل إلى 6.49% لخط ائتمان بقيمة 150,000 دولار.
• لكن معظم خطوط HELOC تأتي بفائدة متغيرة، ما يعني أن القسط الشهري سيتغير دوريًا حسب السوق.
• يجب على المقترضين التأكد من قدرتهم على السداد إذا ارتفعت الفائدة مستقبلًا.
💡 كيف يعمل HELOC عمليًا؟
• يحتفظ المقترض برهنه الأساسي منخفض الفائدة.
• يضيف فوقه خط ائتمان عقاري ثانٍ قابل للسحب والسداد حسب الحاجة.
• تُحسب الفائدة فقط على المبالغ المسحوبة، لا على كامل حد الائتمان.
• أفضل المقرضين يقدمون:
– رسوم منخفضة.
– خيار الفائدة الثابتة.
– حدود ائتمان سخية يمكن استخدامها مرارًا.
• يمكن استخدام الأموال لأي غرض: تحسينات منزلية، إصلاحات، تعليم، أو حتى نفقات ترفيهية (مع انضباط مالي صارم).
📊 أمثلة رقمية:
إذا سحب المقترض كامل خط ائتمان بقيمة 50,000 دولار بفائدة 7.75%، فالقسط الشهري خلال فترة السحب (10 سنوات) سيكون نحو 323 دولارًا.
لكن تذكّر أن الفائدة متغيرة، وقد ترتفع الأقساط خلال فترة السداد (20 سنة) التالية، ما يجعل HELOC فعليًا التزامًا على مدى 30 سنة، ما لم يُسدد سريعًا.
🧮 مزايا استراتيجية:
• المرونة: تدفع فقط على ما تستخدمه.
• لا تفقد فائدة الرهن المنخفض القديم.
• مثالي لتغطية مشاريع محددة أو نفقات مؤقتة بدل القروض الاستهلاكية.
⚠️ مخاطر يجب التنبه لها:
• معدلات الفائدة المتغيرة قد ترتفع فجأة.
• بعض المقرضين يفرضون “معدلات تمهيدية” منخفضة لـ 6–12 شهرًا فقط، قبل تعديلها للأعلى.
• وجود حد أدنى للسحب الإجباري في بعض العقود.
💬 رأي مُركَّب:
التحول نحو HELOC يعكس نضوجًا ماليًا من الأسر الأمريكية التي لا ترغب في خسارة رهونها منخفضة الفائدة.
ومع عودة قيم المنازل إلى مستويات قياسية، تتحول خطوط الائتمان العقارية إلى وسيلة تمويل ذكية بدل إعادة التمويل الكامل.
🔮 النظرة المستقبلية:
• استمرار انخفاض طفيف متدرج في معدلات HELOC خلال الربع الأخير من 2025 إذا واصل الفيدرالي سياسة التيسير.
• نمو الإقبال من فئة المقترضين الممتازين (Credit Score فوق 760).
• قد تتسع الفجوة بين المقترضين الممتازين والمتوسّطين بفعل تشدد البنوك في التسعير.
💡 خلاصة مُركَّب:
الـHELOC أصبح أداة تمويلية مرنة في بيئة أسعار فائدة مرتفعة.
إنه خيار ذكي لمن يمتلك رهونًا منخفضة الفائدة ويريد سيولة دون التضحية بمركزه المالي.
لكن لا تنسَ،الفائدة المتغيرة سلاح ذو حدّين، والانضباط هو المفتاح.
🔍 للمستثمر الذكي فقط
في مركّب+، لا نطارد الأخبار العشوائية.
نحن نحلّل الشركات عبر فلاتر الجودة التي تميز بين “الشركات التي تصنع الضجيج” و“الشركات التي تصنع القيمة”،
وعبر فلاتر الشريعة التي تضمن أن قراراتك الاستثمارية نظيفة وواعية.
📊 لأن الاستثمار الحقيقي لا يقوم على الحظ،
بل على الانضباط، والمعايير، والفهم العميق لما تشتريه ولماذا.
🎯 اشترك الآن في مركّب+ لتصل إلى الشركات الأعلى جودة والأكثر توافقاً مع قيمك،
وتتعلم كيف تستثمر بذكاء… لا بعشوائية.