خمس سنوات قاسية مرت على صناديق الاستثمار العقاري الأميركية (REITs)، لتبقى أسهم القطاع تحت ضغط متواصل وخيبة أمل مستمرة مقارنةً بمؤشرات الأسهم الكبرى. لكن مع التقييمات المتدنية الحالية، يعود الحديث بين المستثمرين القيميين: هل حانت لحظة الانعطاف؟ في زمن أسعار الفائدة المرتفعة وتغير سلوك المستهلكين، يزداد السؤال: هل تحمل هذه التقييمات فرصة استثنائية أم أنها فخ جديد وسط تحديات هيكلية مستمرة؟
أداء الريتس: سنوات من التراجع الحاد أمام السوق الأميركية
رسم بياني يقارن بين العائد التراكمي لصناديق الريت الأميركية (Morningstar US REIT Index) مقابل مؤشر السوق الأوسع (Morningstar US Market Index) خلال آخر خمس سنوات حتى منتصف 2025.
الفرق شاسع: عائد الريتس بلغ 26.3% فقط في خمس سنوات، بينما تجاوز مؤشر السوق الأميركي 120%. هذه الفجوة تبرز مدى تراجع قطاع العقارات مقارنةً بباقي القطاعات في هذا العصر.
هل فقدت الريتس دورها كمحفز تنويع في المحافظ الاستثمارية؟
العلاقة بين أداء الريتس والمؤشرات الأميركية والعالمية الرئيسية في آخر خمس سنوات.
مستوى الارتباط بين الريتس والسوق الأميركي وصل إلى 0.83، أي أن حركتها صارت متطابقة تقريبًا مع السوق، ما قلل بشكل واضح من فاعليتها في تنويع المخاطر مقارنة بقطاعات أخرى مثل الطاقة (ارتباط 0.42 فقط).
التحديات والفرص
1. الفوائد المرتفعة: ضغوط لا ترحم
ارتفاع العائد على السندات الحكومية الأميركية (4.7%) تفوق على عوائد الريتس (3.8%) بنهاية مايو.
ارتفاع تكلفة التمويل وصعوبة الاستحواذ على أصول جديدة خنق النمو وقلص التوزيعات.
2. تحولات هيكلية وسلوكية
العمل عن بعد خفّض الطلب على المكاتب التجارية.
صعود التجارة الإلكترونية ضرب مراكز التسوق والتجزئة.
خدمات التأجير والسياحة قلصت جاذبية الفنادق والعقارات التقليدية.
بالمقابل، تبرز فرص النمو في مراكز البيانات (مثل Digital Realty)، أبراج الاتصالات (American Tower)، والعقارات الصحية (Healthpeak Properties).
3. التقييمات المنخفضة: فرصة أم فخ؟
أسعار العديد من الريتس أصبحت عند مستويات تاريخية منخفضة مقارنةً بالقيمة العادلة حسب تقديرات Morningstar.
هذا قد يغري المستثمر الباحث عن التوزيعات والعائد المستقبلي، لكنه لا يُلغي مخاطر الأرباح والاستدامة المالية إذا استمرت الضغوط.
هل ما زالت الريتس أداة فعالة للتحوط من التضخم؟
رغم أن العقارات غالبًا ما تُصنف كأصول "حقيقية" تقي من التضخم، إلا أن الريتس لم تثبت فعالية كبيرة في ذلك مؤخرًا. ارتفاع التكاليف التشغيلية والبناء وتباطؤ نمو الإيجارات قلص من قدرة الصناديق العقارية على حماية القوة الشرائية.
السيناريو المستقبلي.. هل تتغير قواعد اللعبة؟
أي تحول نحو تيسير السياسة النقدية أو استقرار عوائد السندات قد يمنح الريتس دفعة قوية لاستعادة الزخم.
التركيز على قطاعات النمو الجديدة—مثل العقارات التقنية أو الصحية—قد يكون الرهان الأكثر أمانًا بدلاً من القطاعات التقليدية الضعيفة.
كيف تتعامل مع الريتس اليوم؟
للباحث عن العائد: استفد من التقييمات المنخفضة والعوائد التوزيعية المرتفعة، مع ضرورة التنويع والتركيز على القطاعات الأكثر نموًا.
للمتحفظين: اجمع بين الريتس وأدوات الدخل الثابت (السندات)، وكن حذرًا من الرهان الكبير على تعافي القطاع دون متابعة تطورات الفائدة والسياسة النقدية.
الخلاصة
صناديق الريت الأميركية عند مفترق طرق حقيقي: تقييمات مغرية، ولكن مستقبل القطاع رهن مسار الفائدة وسرعة التكيف مع التغيرات الهيكلية. إذا كنت من محبي الاستثمار في الأصول الحقيقية، ابق دائمًا على تنويع استثماراتك وانتقِ الرابحين في قطاعات المستقبل العقاري.
📩 اشترك الآن لتبقى على اطلاع بأحدث التحليلات وأبرز الأسهم الاستثمارية الواعدة مباشرة إلى بريدك الإلكتروني! 📩 تابعنا على قناة التلغرام: https://t.me/murakkabnet 🐦 انضم إلينا على تويتر: murakkabnet
